关于审理物业管理、劳动争议案件的几点主要做法

关于审理物业管理、劳动争议案件的几点主要做法

　　
一、关于审理物业管理纠纷案件的主要做法?１?业主、业主委员会在诉讼中的地位问题?业主委员会有权就涉及全体业主公共利益的事项，提起民事诉讼。如小区内的公共绿地被侵
占了、某个或数个业主在业主共有的外墙、屋顶擅自搭建、损坏小区内的公共设施等等。考虑到业主委员会是业主自己通过一定的程序选出来以代表和维护自己利益的群众性自治组织，所以法院一般认为，凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提起诉讼。
　　但业主委员会在提起诉讼前，应履行一定的程序，即召开业主大会或者业主代表大会，由大会以多数表决的方式对诉讼与否作出决定。此外，如果业主委员会拖延行使权利或不行使权利的，经物业管理区域内５０％以上的业主会议决定，也可以选派诉讼代表人，对涉及业主公共利益事项提起诉讼。?２?物业管理企业为业主提供服务时，应尽到与其职责相适应的注意义务。?在涉及物业管理纠纷的案件中，许多案件是因业主停泊在小区内的汽车被盗、家中失窃或深夜归来被犯罪分子杀害于电梯内等，而起诉物业管理企业，要求其承担赔偿责任的。处理这类纠纷时，要正确认定物业管理企业的管理职责。法院认为，物业管理企业的主要职责是为业主服务。其在履行管理职能或在为业主服务中，应尽到作为一个善良管理人的注意义务，包括督促其保安人员认真履行保安职责等，否则便应承担相应的民事责任。但不能将这种注意义务理解为物业管理企业应确保区域内业主的人身、财产不受不法侵害。所以应强调的是，物业管理企业要尽到善良管理人的注意义务。如果已尽到应尽的注意义务，就不应再让管理企业承担民事责任。?３?物业管理企业提供服务不合格，业主可以进行抗辩。?当小区内发生保洁不到位、物业维修不及时等情况时，业主往往以拒交物业管理费为手段，意在敦促物业管理企业提供合格的服务。而物业管理费又是物业管理企业赖以生存、乃至于提供良好物业服务的经济基础。如何妥善处理好这一对矛盾，法院在审理中，一般重点审查物业管理公司的上述行为是否构成不履行合同义务或履行义务不符合物业管理服务合同的约定。如果属于上述情况，业主可以只交纳与物业管理公司合格服务相对应的服务费用，反之，拒交物业管理费则显属无理。相对应服务费用的确定，可以通过中介评估机构的评估，也可以由法院综合双方约定的服务费、物业管理公司的违约情况、市场同类物业的收费，以及物价管理部门的物业收费指导价等情况，确定合理的费用。如果业主拒交物业管理费的行为无法律事实和法律依据，或者物业管理公司重新提供了合格的物业服务后，业主仍拒交物业管理费的，构成违约，业主应承担支付违约金的民事责任。?
二、关于审理劳动争议案件的主要做法?１?外国人或境外人士在本市非法就业争议的解决?考虑到劳动法有明确的适用范围，外国人、境外人士的非法就业不能受到劳动法的保护，故将其归入一般民事案件，由法院直接受理。?２?欠缺书面劳动合同时劳动关系的认定?应将是否存在职业上的从属关系作为判断劳动关系的基准。如果劳动者的工作不受用人单位的直接管理、支配、约束，而是以自己的技能、设备、知识提供劳务并自己承担经营风险，不宜认定双方形成劳动关系。?３?劳动关系中止的认定?停薪留职人员在约定的停薪留职期满后，未实际付出劳动，用人单位又未实际支付劳动报酬，他们之间已没有实际劳动权利义务内容，单位可以行使单方解除权。但在单位作出单方解除之前，双方的劳动关系处于中止履行状态，没有实体上的劳动权利义务。?４?用人单位拖欠、克扣劳动报酬的仲裁期限确定?本市法院将用人单位明确拒付劳动报酬，或承诺另行支付劳动报酬的期限已到，或劳动者追索劳动报酬被拒绝的，确定为争议发生。如果用人单位未明确拒付劳动报酬，或承认欠付劳动报酬，但未明确给付日期的，则劳动者追索之日视为争议发生之日。?（据２００２年７月１０日《上海法治报》报道：日前，上海市高级人民法院召开新闻发布会，介绍了上海法院审理物业管理，劳动争议纠纷案件方面的几点主要做法。本刊为了提供律师学习参考，特将相关内容予以摘登。?——《律师业务资料》